Malgré une demande locative faible dans certaines villes françaises, des programmes neufs abondent sans répondre à une demande du marché.

Certaines  sociétés de conseils en défiscalisation n’hésitent pas à  promettre des  rendements (loyers garantis) dans leur argumentaire de vente.

Il est de mise de se renseigner par avance de l’état du marché locatif par la presse locale ou en sollicitant plusieurs agences concurrentes du secteur géographique.

Un grand nombre de particuliers investisseurs qui n’avaient pas pris de précautions précises sur l’état du marché locatif avant d’acheter leur biens et s’en sont remis à leur seul conseiller également vendeur, n’ont finalement  trouvant pas de locataire.

Ils n’ont pu profiter de l’avantage fiscal promis et se sont retrouvés par ailleurs dans une situation financière fragilisée.

Un récent arrêt de la Cour de Cassation indique que les époux X, ont acheté il y a quelques années un appartement loi Robien dans la ville de Saint-Nectaire. Cass. civ.3, n°09-14276 du 11 mai 2010.

Or, cette ville, « ayant été touchée de plein fouet par la crise du thermalisme, nombre d’hôtels étant fermés ou abandonnés, il était évident pour tout professionnel que la mise sur le marché des lots réhabilités par la société Foncière Richelieu [ndlr : le promoteur] allait être un échec » indique l’arrêt de cassation.

Ainsi, la société de commercialisation, qui a vendu le bien aux époux X, ne pouvait ignorer une telle situation.

« Forte de sa réputation de conseil en défiscalisation et de son expérience, la société X avait présenté, dans le but purement commercial, de manière extrêmement flatteuse à ses clients une opération qu’en tant que professionnel elle ne pouvait que savoir extrêmement risquée ».

En revanche, les époux « n’avaient pas d’expérience particulière » ont retenu  les juges.

Confirmant l’arrêt rendu par la Cour d’appel de Riom, la Cour de Cassation a condamné la société de commercialisation à verser aux époux floués des dommages et intérêts correspondant au gain fiscal et aux loyers perdus !

Il convient de préciser que les juges condamnent la société spécialiste en défiscalisation et non le promoteur.

Cette distinction est justifiée selon la Cour de cassation par le fait que « la plaquette publicitaire » du promoteur « ne comportait aucune mention relative à une défiscalisation possible ».

De nombreuses décisions devraient pouvoir à l’avenir s’appuyer sur cette jurisprudence du 11 mai 2010.  (Cass. civ.3, n°09-14276)