Tour d’échelle refusé par un voisin : annulation d’un tournage publicitaire à Benerville /Mer

LE MEDIASCOPE |LOGO © www.lemediascope.fr 15.6.2018• Par journaliste. Article publié édité et mis en une par la rédaction. MEDIASCOPE

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Un tournage publicitaire annulé à Benerville /Mer

( problème de voisinage) (tour d’échelle)

Quelle ne fut la surprise de M. XXX propriétaire d’une résidence à Benerville /Mer et producteur dans le secteur de l’audiovisuel et des médias lorsque ce dernier a été contraint d’annuler un tournage publicitaire.

Une technicienne de la production qui avait fait le déplacement en Normandie depuis Paris a confié :

« La production m’avait demandé depuis plus d’un mois de me rendre disponible pour plus de trois jours de tournage pour une publicité. Une fois sur place en Normandie j’ai appris que le tournage ne pourrait avoir lieu en raison d’un litige avec le voisin du propriétaire qui empêchait que les travaux puissent s’achever. J’ai donc dû reprendre la route. J’ai perdu 4 jours de salaire du fait du voisinage. »

 

Contacté, le propriétaire a accepté de nous transmettre d’anciennes photographies prises avant que les travaux ne démarrent mais s’est refusé à tout commentaire.

La servitude de tour d’échelle

Est-il possible de passer chez le voisin pour faire des travaux chez soi (tour d’échelle) ?

La Direction de l’information légale et administrative (Premier ministre) est précise : « Oui, à la condition d’obtenir l’accord préalable de votre voisin. À défaut, il faut saisir le juge pour obtenir un droit de passage temporaire. MEDIASCOPE

S’il n’existe pas d’autre possibilité pour réaliser des travaux chez vous pouvez passer sur le terrain de votre voisin afin d’y poser notamment une échelle ou un échafaudage :  il s’agit du tour d’échelle. Cependant un accord avec votre votre est nécessaire.

que dit la justice ?

La servitude de tour d’échelle permet de passer sur la propriété voisine et d’exécuter à partir de celle-ci des travaux sur les immeubles (murs, bâtiments) dont on est propriétaire.
Le fait est qu’il n’en est pas question dans le Code civil et qu’à défaut d’un accord de bon voisinage permettant de réaliser ainsi les travaux ou de l’existence d’un contrat permettant à un voisin de s’en prévaloir, ce sont les juges qui sont conduits à en définir le régime. MEDIASCOPE

Il a ainsi été jugé que :

Les travaux doivent être nécessaires,

indispensables.

Il peut s’agir de travaux de réparation ou d’entretien, mais aussi de travaux de construction d’un nouvel immeuble.

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Contrairement à ce qui est affirmé par le ministre dans cette réponse à un parlementaire, les juges ont parfois considéré que la servitude de tour d’échelle pouvait être invoquée pour des travaux de construction nouvelle :

« Le droit d’échelle est une servitude qui peut être établie par voie amiable, conventionnelle ou par autorisation judiciaire en cas de désaccord. Elle consiste dans le droit, pour le voisin d’une propriété située en limite séparative très proche, de disposer d’un accès temporaire à cette dernière, pour effectuer les travaux nécessaires à la conservation de sa propre propriété. Cette servitude, plus couramment nommée de « tour d’échelle », est d’origine jurisprudentielle.

La délivrance d’un permis de construire d’un bâtiment en limite séparative, s’il peut rendre nécessaire l’usage de cette pratique, ne dispense pas du respect des conditions d’institution de ce droit résultant des règles du droit civil.

Plusieurs  critères jurisprudentiels ont été dégagés par la jurisprudence : pour que cette servitude puisse s’appliquer : les travaux doivent avoir un caractère indispensable et permettre le maintien en bon état de conservation d’une construction existante ;  avant de  solliciter l’accès chez le voisin il faut rapporter la preuve que toute tentative pour effectuer les travaux de chez soi, y compris en faisant une dépense supplémentaire, se révèle impossible.MEDIASCOPE

Il convient également de limiter et de définir autant que possible les modalités de passage, la marge d’empiétement et la durée de l’intervention, le juge peut définir ces limites ; Au titre des détériorations éventuelles et des troubles de jouissance inhérents au chantier, le propriétaire voisin est en droit d’obtenir des dédommagements. MEDIASCOPE.

Pour autant, la jurisprudence, d’interprétation stricte, considère la servitude comme un droit portant atteinte à la propriété,  réservée aux seules réparations sur des constructions existantes et peut refuser de l’appliquer pour l’édification de constructions nouvelles. »

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« Cet usage, lié aux obligations du voisinage a été initialement reconnu pour des immeubles anciens nécessitant des travaux de rénovation, mais s’applique également aux constructions nouvelles » a ainsi jugé la Cour d’appel de Douai. MEDIASCOPE

Il s’agissait, dans cette affaire, de travaux de finition et non de construction.

Refuser le tour d’échelle peut être jugé abusif :

Statuant en référé sur le fondement de l’article 808 du nouveau Code de procédure civile, il a été jugé « Attendu que les époux X… reprochent a l’arrêt attaqué (Riom, 2 octobre 1980) d’avoir décidé que M. Y… Et ses ouvriers pourraient passer provisoirement sur leur propriété dans la mesure nécessaire à l’exécution de travaux de ravalement, alors, selon le moyen, que la servitude d’échelage, non prévue par le code civil, ne peut exister qu’en vertu d’un titre l’établissant et qu’en consacrant d’autorité l’existence d’une telle servitude, en l’absence de tout titre conventionnel, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 691 du code civil ;

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Mais attendu que l’arrêt, s’il retient qu’en vertu des obligations normales de voisinage et en cas de nécessité le propriétaire d’un mur peut être autorise à passer, à titre temporaire, chez son voisin afin d’effectuer des réparations indispensables, ne reconnait aucune servitude au profit du fonds de M. Y… ;

Qu’il s’ensuit que le moyen n’est pas fondé ;

Sur le second moyen : attendu qu’il est fait grief à l’arrêt d’avoir condamné les époux x… Au paiement de dommages-intérêts pour appel abusif alors, selon le moyen, qu’en se bornant a cette seule affirmation, sans caractériser l’existence d’une faute a leur encontre, la cour d’appel n’a pas donne de base légale a sa décision au regard de l’article 1382 du code civil ;
Mais attendu que l’arrêt, qui retient l’attitude des époux x… qui ont refusé sans motifs sérieux la demande d’autorisation de passage de leur voisin, a ainsi caractérisé la faute faisant dégénérer en abus le droit de se défendre en justice, qu’il s’ensuit que le moyen ne peut qu’être écarté. »

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L’autorisation peut être donnée en référé :

« Attendu qu’il est fait grief à l’arrêt confirmatif attaqué statuant sur un appel de référé, d’avoir autorisé la société civile immobilière Le Finchley (la SCI) à faire pénétrer toute entreprise de son choix dans le jardin des consorts XXX, contigu à son immeuble, pour procéder au ravalement du mur pignon de celui-ci, alors qu’en s’abstenant de rechercher, comme elle y était invitée, si la SCI avait été contrainte par des impératifs d’ordre matériel ou juridique d’accoler totalement son immeuble au pavillon des consorts X…, ou si cette décision n’avait été dictée que par le seul souci de jouir de la totalité de la surface constructible dont elle bénéficiait, la cour d’appel aurait privé sa décision de base légale au regard de l’article 808 du nouveau Code de procédure civile et 1382 du Code civil ;

Mais attendu qu’ayant, dans l’exercice de son pouvoir souverain d’appréciation, retenu qu’il était urgent et impératif d’appliquer sur le mur litigieux un enduit protecteur, totalement inexistant, et que le seul moyen pour y parvenir était d’installer un échafaudage en passant par le jardin des consorts XXX, sans qu’il en résultât pour ceux-ci une sujétion intolérable et excessive, la cour d’appel, statuant en matière de référé sur le fondement de l’article 808 du nouveau Code de procédure civile, et qui n’avait pas à se prononcer sur la contestation de fond invoquée par le moyen, a, ainsi, justifié légalement sa décision ».( CA.Paris, 6 juin 1990).

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